¿Por qué la extinción de condominio puede ser más barata que vender mi parte a mi hermano?
Diferencias fiscales entre compraventa y extinción de condominio, cuándo es aplicable y qué hay que analizar antes de firmar.
Es una situación muy frecuente: dos hermanos heredan una vivienda y pasan a ser propietarios al 50 %. Uno quiere quedarse con la casa y el otro prefiere recibir el valor económico de su parte. La primera idea suele ser sencilla: «mi hermano me compra mi mitad». Sin embargo, antes de firmar una compraventa conviene estudiar si la operación puede realizarse mediante una extinción de condominio.
Aunque el resultado práctico pueda parecer similar, jurídicamente son operaciones diferentes y su tributación también puede ser distinta. Por eso, cuando uno de los copropietarios quiere quedarse con la totalidad de una vivienda común, es importante analizar cómo se realiza la operación antes de firmar.
Contenido de esta guía
No basta con llamar a una escritura «extinción de condominio» para que fiscalmente sea considerada como tal. La operación debe analizarse y estructurarse correctamente antes de firmar. Ver servicio: extinción de condominio en Valdemoro.
DIFERENCIA ENTRE VENDER MI PARTE Y HACER UNA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
Compraventa de participación
Un propietario transmite su participación en el inmueble a cambio de un precio. Jurídicamente es una transmisión de cuota y tributa como tal.
Extinción de condominio
Se pone fin a una situación de copropiedad preexistente. Uno se adjudica el inmueble completo compensando al otro. Su naturaleza jurídica y fiscal puede ser diferente a la compraventa.
Esta diferencia puede tener consecuencias fiscales importantes en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y en el de Actos Jurídicos Documentados.
¿POR QUÉ LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO PUEDE PAGAR MENOS IMPUESTOS?
Cuando la operación reúne los requisitos legales y fiscales para ser considerada una verdadera extinción de condominio, su tributación puede ser más favorable que la de una compraventa de una participación indivisa.
Compraventa de vivienda usada
En la Comunidad de Madrid, una compraventa de vivienda usada está sujeta, con carácter general, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Extinción de condominio
Determinadas operaciones correctamente formalizadas en escritura pública pueden tributar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, que puede representar un tipo inferior.
La diferencia entre ambas formas de tributación puede representar un ahorro de varios miles de euros en inmuebles de valor medio o alto. Pero no basta con denominar la operación «extinción de condominio»: debe estructurarse correctamente.
EJEMPLO: DOS HERMANOS HAN HEREDADO UNA VIVIENDA AL 50 %
Uno quiere conservarla y el otro quiere recibir dinero. Antes de hacer una compraventa de la mitad, conviene estudiar:
Origen de la copropiedad
Si proviene de una herencia, donación, compra o adjudicación judicial.
Porcentaje de cada hermano
El porcentaje exacto que pertenece a cada copropietario.
Valor del inmueble
El valor actual de mercado y el valor de referencia catastral aplicable.
Compensación económica
Qué cantidad recibirá quien sale de la copropiedad.
Otros bienes en la comunidad
Si existen otros bienes que formen parte del mismo proindiviso.
Forma de la adjudicación
Cómo se formalizará la adjudicación y qué impuestos corresponden.
¿PUEDO HACER UNA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO CON MI EXPAREJA?
Sí. La extinción de condominio no se limita a viviendas heredadas entre hermanos. Es muy frecuente cuando una pareja o un matrimonio compró una vivienda en común y, tras la ruptura, uno de los dos quiere quedarse con el inmueble.
En estos casos es especialmente importante coordinar la extinción de condominio con la situación de la hipoteca. Ver también: ¿Qué hacer si mi expareja no quiere vender la vivienda?
¿QUÉ PASA SI LA VIVIENDA TIENE HIPOTECA?
Una persona puede dejar de ser propietaria y, sin embargo, continuar siendo deudora del préstamo hipotecario frente al banco.
Si ambos firmaron la hipoteca, no basta con incluir en la escritura que quien se queda asumirá el pago. Para que el otro prestatario quede liberado frente al banco es necesario que la entidad acepte la modificación correspondiente. Este es uno de los puntos que más problemas genera cuando una extinción no se planifica correctamente.
¿Y SI NO NOS PONEMOS DE ACUERDO EN EL VALOR?
El valor de la vivienda es uno de los principales puntos de conflicto. Cuando las partes no están de acuerdo puede ser recomendable obtener una tasación independiente antes de iniciar una negociación, para disponer de una referencia objetiva que permita calcular la compensación económica.
¿QUÉ OCURRE SI UN COPROPIETARIO NO QUIERE LLEGAR A UN ACUERDO?
Ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en una copropiedad. Cuando no es posible alcanzar un acuerdo puede estudiarse el ejercicio de la acción de división de la cosa común.
Antes de iniciar un procedimiento judicial suele ser conveniente intentar una negociación seria que incluya una valoración objetiva del inmueble y distintas alternativas de salida.
PLUSVALÍA MUNICIPAL E IRPF
En una extinción de condominio correctamente configurada el tratamiento de la plusvalía municipal puede ser diferente al de una compraventa. Sin embargo, la existencia de excesos de adjudicación o compensaciones no proporcionales puede modificar las consecuencias fiscales.
Respecto al IRPF, dependiendo del valor de adquisición, del valor utilizado en la extinción y de las circunstancias concretas, pueden existir consecuencias para quien recibe la compensación económica. Conviene analizar la fiscalidad de ambas partes antes de firmar.
DOCUMENTACIÓN NECESARIA
- Escritura por la que se adquirió o heredó la vivienda.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Porcentajes de propiedad de cada copropietario.
- Valor de referencia del inmueble cuando resulte aplicable.
- Tasación o estimación del valor actual de la vivienda.
- Certificado de deuda hipotecaria pendiente, si existe préstamo.
- Propuesta económica entre los copropietarios, si ya se ha acordado.
Extinción de condominio en Valdemoro y Madrid Sur
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