Gastos e impuestos al heredar una vivienda: ¿qué tengo que pagar antes de repartirla?

Repartir una vivienda heredada exige revisar, como mínimo, la aceptación y adjudicación de la herencia, el Impuesto sobre Sucesiones, la posible plusvalía municipal y los gastos de notaría y Registro. También conviene comprobar deudas, hipoteca, avales y el acuerdo real entre quienes heredan antes de firmar.

Cuando una familia hereda una casa, la primera pregunta suele ser cuánto hay que pagar. Pero los gastos e impuestos al heredar una vivienda son solo una parte de la decisión. Antes de vender, adjudicar el inmueble a una persona o mantenerlo compartido, hay que ordenar la documentación, revisar las cargas y decidir qué alternativa encaja con la situación familiar y patrimonial.

La regla general es que la herencia debe aceptarse y, si intervienen varios herederos, la vivienda debe adjudicarse o quedar atribuida en la forma que corresponda. El resultado dependerá del testamento o declaración de herederos, de las deudas, de posibles derechos de usufructo, de la hipoteca y de si existe acuerdo.

Tabla de contenidos

• ¿Qué hay que hacer antes de repartir una vivienda heredada?

• Impuesto sobre Sucesiones de una vivienda heredada

• ¿Hay que pagar plusvalía municipal por herencia?

• Notaría, Registro, hipoteca y deudas

• ¿Y si no hay acuerdo entre los herederos?

• Preguntas frecuentes

El problema no es solo repartir la vivienda

Una vivienda heredada puede convertirse en una decisión compleja. Quizá todos quieran vender. Puede que una persona desee quedarse con la casa y compensar a las demás. O tal vez el inmueble permanezca compartido sin que nadie tenga claro quién asume los gastos, cómo se usa o cuándo se venderá.

Por eso, antes de centrarse en una cifra, conviene plantearse una pregunta más útil: ¿qué bienes, deudas, titulares y opciones existen antes de firmar? Esa revisión ayuda a detectar problemas que no siempre se ven al principio: una carga registral, un préstamo pendiente, un usufructo, pagos de comunidad atrasados o un desacuerdo sobre el valor de la vivienda.

Un caso muy habitual: tres hermanos heredan una vivienda

Tres hermanos heredan una vivienda en Madrid. Uno quiere venderla, otro quiere quedarse con ella y el tercero teme que exista una deuda pendiente. Antes de tomar una decisión, necesitan identificar quiénes heredan, comprobar la nota simple, conocer el saldo del préstamo si lo hay, valorar el inmueble y revisar los impuestos y gastos.

Si uno se queda con la casa, habrá que estudiar cómo se documenta la adjudicación de vivienda heredada y si procede compensar económicamente a los demás. Si se vende a un tercero, habrá que preparar antes la documentación sucesoria y fiscal. Y si no hay acuerdo, dejar la casa sin una organización clara suele aumentar el riesgo de conflicto.

¿Qué hay que hacer antes de repartir una vivienda heredada?

Identificar a los herederos y el título sucesorio

El punto de partida suele ser el testamento. Si no existe, deberá acreditarse quiénes son los herederos mediante el procedimiento que corresponda. También deben revisarse legados, usufructos, sustituciones, cargas o instrucciones del causante que puedan afectar a la vivienda.

Aceptar la herencia y adjudicar el inmueble

Aceptar una herencia no es lo mismo que repartir todos sus bienes. Si hay varios herederos, la partición o adjudicación concreta permite determinar si la vivienda queda a nombre de una sola persona o en copropiedad y en qué proporción.

La aceptación requiere prudencia cuando se desconoce el pasivo hereditario. La aceptación pura y simple puede tener consecuencias sobre la responsabilidad del heredero. Si hay dudas razonables sobre deudas, es conveniente analizar la situación antes de realizar actos que puedan implicar una aceptación o dificultar la protección del patrimonio personal.

Formalizar la operación e inscribir cuando proceda

La escritura de aceptación, partición y adjudicación ordena la sucesión y, cuando corresponda, permite inscribir la vivienda a nombre de quien la recibe. La inscripción aporta seguridad sobre la titularidad y es especialmente relevante si después se pretende vender, financiar o repartir el inmueble.

Impuesto sobre Sucesiones de una vivienda heredada

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones grava con carácter general la adquisición por herencia. Cada heredero debe revisar su propia adquisición y la normativa aplicable. El plazo general de presentación es de seis meses desde el fallecimiento, sin perjuicio de que deba comprobarse si cabe solicitar prórroga y cuáles son sus requisitos.

No debe darse por sentado un importe, una reducción o una bonificación. El impuesto está cedido a las comunidades autónomas en aspectos relevantes. La normativa aplicable puede depender, entre otros factores, de la residencia habitual del causante; por ello, que la vivienda esté en Valdemoro o en otro municipio de Madrid no permite presumir por sí solo el tratamiento fiscal.

La presentación del impuesto es además relevante para que los documentos sucesorios puedan producir efectos ante oficinas y registros públicos. La norma estatal de referencia es la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

¿Hay que pagar plusvalía municipal por herencia?

Cuando la vivienda se asienta sobre terreno urbano, debe revisarse el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, habitualmente llamado plusvalía municipal. Es un impuesto distinto del Impuesto sobre Sucesiones.

En una herencia, quien adquiere el terreno o la cuota correspondiente debe comprobar su obligación de declarar o liquidar ante el ayuntamiento competente. La regulación estatal prevé, con carácter general, un plazo de seis meses desde el fallecimiento y la posibilidad de prórroga hasta un año cuando se solicite dentro de plazo. La ordenanza municipal aplicable concreta la gestión y puede ser determinante para la documentación exigida.

No toda vivienda heredada genera el mismo resultado. La ley contempla la no sujeción cuando se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno. También exige distinguir entre el valor del suelo y el de la construcción. Por eso, no es prudente calcular la plusvalía municipal utilizando únicamente el valor total de la vivienda o una estimación informal.

El marco normativo básico está en los artículos reguladores del impuesto de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. La aplicación práctica depende de los datos del inmueble, del municipio y de la documentación que permita acreditar el supuesto.

Esta cautela se apoya en la Sentencia del Tribunal Constitucional n.º 59/2017, de 11 de mayo. El Tribunal declaró inconstitucional que la plusvalía municipal gravara situaciones en las que no existiera incremento de valor del terreno. Su interés práctico es recordar que, si se acredita esa inexistencia de incremento, no debe darse por hecho que el impuesto sea exigible. La aplicación actual debe analizarse conforme a la normativa vigente y a la ordenanza del ayuntamiento competente.

Notaría, Registro, hipoteca y deudas

Los impuestos no son el único coste. Si la herencia se formaliza en escritura, deben considerarse los gastos de notaría de la herencia. Si se inscribe la vivienda a nombre del heredero o herederos adjudicatarios, habrá gastos registrales. No existe una cifra única para todos los casos: el coste puede variar según el valor de los bienes, el número de interesados, la documentación disponible, los usufructos y la complejidad de la operación.

También pueden aparecer certificados, copias, gastos de gestoría si se contrata, cuotas de comunidad pendientes, seguros o costes de actualización de suministros. Conviene diferenciarlos de los impuestos y pedir una previsión basada en los datos reales de la herencia.

¿Qué ocurre si hay una hipoteca?

La hipoteca no desaparece por el fallecimiento. Antes de repartir la vivienda hay que comprobar el saldo pendiente, quién figura como deudor, si existe seguro vinculado, qué garantías hay y qué exige la entidad financiera para cualquier modificación.

Que una persona reciba la casa no significa, por sí solo, que el banco libere a otro prestatario, fiador o avalista. La adjudicación hereditaria y la relación con la entidad financiera son cuestiones diferentes. También debe analizarse de forma individual si una deuda tiene incidencia fiscal: no toda obligación vinculada al inmueble tiene el mismo tratamiento.

Documentos que conviene reunir

• Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades.

• Testamento o documentación de declaración de herederos.

• Escritura de adquisición y nota simple actualizada.

• Recibos del IBI, referencia catastral y documentación necesaria para la plusvalía municipal.

• Certificados bancarios de saldos y, si existe préstamo, certificado de deuda pendiente y condiciones de la hipoteca.

• Información sobre comunidad de propietarios, seguros, suministros, cargas y deudas conocidas.

¿Qué pasa si un heredero quiere quedarse con la vivienda?

Puede estudiarse que uno de los herederos reciba la vivienda y compense económicamente a los demás. Pero la decisión debe analizarse junto con el resto de bienes y deudas de la herencia. También importa conocer el valor del inmueble, la existencia de usufructos, el origen de los fondos para compensar y la financiación disponible.

No es suficiente repartir «a ojo». Una compensación mal calculada o una escritura que no refleje la estructura real de la operación puede generar problemas posteriores. Si hay una hipoteca, el análisis debe incorporar además la posición del banco y de todos los obligados frente a él.

¿Y si después se quiere vender la vivienda heredada?

Heredar y vender son operaciones distintas. Antes de firmar una venta, debe estar bien acreditada la sucesión y la titularidad de quienes intervienen. Si hay varios titulares, deberán participar quienes tengan derecho sobre el inmueble, salvo que exista una representación válida u otra circunstancia jurídica aplicable.

La venta posterior puede tener consecuencias tributarias propias. Por eso es importante conservar la documentación de la herencia, el valor declarado y los justificantes de gastos y tributos inherentes a la adquisición. No es aconsejable dar por hecho que los impuestos de la herencia agotan toda la fiscalidad de una venta futura.

¿Y si no hay acuerdo entre los herederos?

Ningún coheredero tiene por qué permanecer indefinidamente en una situación de indivisión. Si no hay acuerdo sobre adjudicar, vender o usar la vivienda, conviene concretar qué se discute: el valor, las deudas, la necesidad de liquidez, el uso por un familiar, la existencia de menores o un usufructo.

Cuando la negociación no funciona, puede ser necesario acudir a los mecanismos de partición o extinción de condominio que correspondan. La vía concreta depende de cómo esté organizada la herencia, de los derechos de cada interesado y de si el inmueble ya fue adjudicado. Antes de iniciar un conflicto conviene revisar documentos, cargas y alternativas, ya que cualquier decisión puede afectar al patrimonio y a la relación familiar.

Errores frecuentes al gestionar una vivienda heredada

• Centrarse solo en el Impuesto sobre Sucesiones. La plusvalía municipal, notaría, Registro, deudas y cargas también pueden ser relevantes.

• Dejar pasar los plazos fiscales. La documentación y las valoraciones deben prepararse desde el inicio.

• No revisar quién responde ante el banco. La adjudicación entre herederos no modifica automáticamente las obligaciones del préstamo.

• Mantener una copropiedad sin reglas claras. Si la vivienda seguirá compartida, debe pensarse en gastos, uso, alquiler, venta y toma de decisiones.

• Vender sin analizar la sucesión y la tributación posterior. La falta de documentación o una valoración precipitada puede complicar la operación.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan por heredar una casa?

Habitualmente debe presentarse el Impuesto sobre Sucesiones. Si el inmueble se asienta sobre terreno urbano, debe revisarse además la plusvalía municipal. El resultado concreto depende de la normativa aplicable y de las circunstancias de la herencia.

¿Cuánto tiempo tengo para presentar el Impuesto sobre Sucesiones?

El plazo general es de seis meses desde el fallecimiento. Conviene comprobar desde el inicio si se puede solicitar prórroga y con qué requisitos.

¿La plusvalía municipal se paga siempre al heredar una vivienda?

No puede responderse de forma automática. Hay que comprobar que se trate de terreno urbano, la ordenanza del ayuntamiento y si se acredita la inexistencia de incremento de valor del terreno.

¿Puedo vender una vivienda heredada antes de adjudicarla?

La operación requiere analizar la situación sucesoria y la intervención de todos los titulares o interesados que corresponda. No es prudente asumir que basta con tener un testamento o una condición genérica de heredero.

¿Si heredo una vivienda con hipoteca, el banco tiene que cambiar el préstamo a mi nombre?

No necesariamente. La entidad debe revisar cualquier modificación del préstamo. La adjudicación hereditaria no obliga por sí sola al banco a novar el préstamo ni a liberar a los deudores, fiadores o avalistas existentes.

Antes de repartir, ordene la herencia y las decisiones

La respuesta práctica a qué hay que pagar antes de repartir una vivienda heredada es que deben revisarse los impuestos aplicables, los gastos de formalización e inscripción y las deudas o cargas vinculadas al patrimonio. Pero el orden de las decisiones es igual de importante que el pago.

Antes de adjudicar, vender o mantener una vivienda compartida, conviene revisar títulos, cargas, situación hipotecaria, valor del inmueble y objetivos de los herederos. Cada opción puede tener consecuencias jurídicas, económicas y fiscales distintas.

Cómo ayudamos en L&B Abogados

En L&B Abogados analizamos la documentación sucesoria, el patrimonio, las alternativas de adjudicación o venta y sus consecuencias jurídicas, económicas y fiscales. Para familias de Valdemoro y Madrid, el objetivo es tomar decisiones sobre una vivienda heredada con una visión completa del caso, a través de nuestro servicio de patrimonio familiar.