Uno de los cónyuges quiere quedarse con la vivienda tras el divorcio: ¿cómo se calcula cuánto debe pagar al otro?

Por Lourdes Albacete Carreño, abogada (ICAM nº 81.378) · L&B Abogados, Valdemoro (Madrid) · Última revisión: 24 de septiembre de 2026

Quedarse con la vivienda tras el divorcio no implica pagar una cantidad automática: antes de fijar cuánto debe pagar quien se la queda hay que valorar el inmueble, identificar qué derecho corresponde a cada uno, considerar la deuda pendiente y revisar los ajustes patrimoniales que procedan.

La expresión «comprarle su mitad» puede ser útil para entender el objetivo, pero no resuelve el cálculo. La cifra dependerá de si la vivienda sigue siendo ganancial, pertenece a ambos en proindiviso, tiene cuotas distintas, mantiene hipoteca pendiente o existen créditos que deban tenerse en cuenta.

Quedarse con la vivienda tras el divorcio no significa simplemente pagar «la mitad»

Para negociar una adjudicación hay que separar cuatro elementos:

• Valor de la vivienda: lo que vale actualmente el inmueble.

• Derecho de cada parte: no siempre es una mitad idéntica de la vivienda.

• Deuda pendiente: la hipoteca u otras cargas que deban considerarse.

• Compensación final: la cantidad que, tras valorar los elementos anteriores, puede corresponder al otro cónyuge.

Por tanto, dividir entre dos el precio que se pagó al comprar no suele ofrecer una respuesta útil. Tampoco basta siempre con dividir por mitad el valor actual del inmueble.

Este artículo se centra solo en la compensación económica. Quién puede seguir usando la vivienda familiar tras la ruptura es una cuestión distinta, que se decide con otros criterios.

Primer paso: determinar cuánto vale actualmente la vivienda

El punto de partida práctico es acordar un valor actual razonable de la vivienda. No existe un único método obligatorio para todos los divorcios, liquidaciones o extinciones de comunidad.

Según el caso, las partes pueden apoyarse en una valoración profesional, una tasación, referencias de operaciones comparables o un criterio objetivo que ambas acepten. La tasación que pide un banco para estudiar una operación puede ser útil, pero no sustituye necesariamente el valor que las partes decidan emplear en su acuerdo.

También conviene no confundir el valor utilizado para negociar con un eventual valor de referencia fiscal. La forma jurídica elegida para la operación puede tener consecuencias tributarias distintas y debe analizarse antes de formalizar el acuerdo.

Si hay desacuerdo, puede ser razonable encargar una valoración independiente o pactar un método para aproximar posiciones. Fijar una cifra sin explicar de dónde procede suele dificultar la negociación.

Segundo paso: comprobar qué parte de la vivienda corresponde a cada uno

No debe presumirse un reparto del 50/50 en todos los casos. Antes hay que revisar la escritura y la situación patrimonial del inmueble.

• Vivienda ganancial pendiente de liquidación: la vivienda forma parte del activo común. Antes de fijar una compensación aislada, habrá que comprobar las deudas y créditos que integran el pasivo y el resultado global de la liquidación de la sociedad de gananciales, que según los arts. 1396 y siguientes del Código Civil comienza con un inventario del activo y del pasivo.

• Vivienda adquirida en proindiviso al 50 %: cada titular parte, en principio, de una cuota del 50 %. Cuando la comunidad se extingue adjudicando la vivienda a uno de los titulares y compensando al otro en dinero, hablamos de una extinción de condominio.

• Vivienda con cuotas distintas: la compensación debe tomar como referencia las cuotas reales que figuren o resulten aplicables.

Además, pueden existir créditos, aportaciones previas o un derecho de reembolso (por ejemplo, por dinero privativo invertido en la vivienda) que no alteran necesariamente ni el valor de mercado de la vivienda ni los porcentajes de propiedad, pero sí pueden modificar el resultado económico de la adjudicación o de la liquidación. No se trata de recalcular aquí esas partidas, sino de identificarlas antes de fijar la compensación por la vivienda.

Tercer paso: comprobar cuánto queda de hipoteca

La deuda pendiente no cambia por sí sola el valor de mercado de la vivienda, pero puede ser decisiva para calcular la compensación económica entre las partes. Por eso conviene distinguir tres cosas:

• Valor de la vivienda: su valor actual.

• Deuda frente al banco: la obligación personal de devolver el préstamo, que recae sobre quienes figuran como prestatarios.

• Hipoteca: la garantía que grava el inmueble y respalda ese préstamo.

La forma concreta de tener en cuenta esa deuda depende de la titularidad, del acuerdo alcanzado y de otras partidas que puedan ser relevantes. No existe una fórmula única válida para toda adjudicación.

¿Cómo puede calcularse la compensación económica?

Un ejemplo sencillo permite visualizar la lógica económica, sin sustituir el análisis del caso concreto. Se parte de una vivienda en proindiviso al 50 % en la que uno de los cónyuges quiere quedarse con ella, asume internamente la hipoteca y no existen otros créditos ni ajustes.

El valor del inmueble sigue siendo 300.000 euros. Si quien se adjudica la vivienda asume económicamente el saldo pendiente, puede partirse, a efectos meramente orientativos, de 200.000 euros como diferencia entre el valor y la deuda; el 50 % de esa cantidad, 100.000 euros, sería una referencia inicial de compensación para el otro cónyuge.

En una liquidación de gananciales, esta vivienda solo podría tomarse como referencia aislada si las partes así lo acuerdan; en otro caso, habrá que atender al resultado global de la liquidación.

Esta cifra no es automática. La resta entre el valor de la vivienda y la deuda pendiente es una referencia económica interna para negociar en un supuesto simplificado: no determina por sí sola el valor del inmueble, la responsabilidad frente al banco, la liquidación de gananciales ni la fiscalidad de la operación.

La hipoteca plantea otro problema: el banco

Que uno se adjudique la vivienda no significa automáticamente que el otro deje de ser deudor del préstamo hipotecario.

Conviene diferenciar dos relaciones:

• Entre los excónyuges: pueden pactar quién se queda con la propiedad y quién asume económicamente las cuotas en su relación interna.

• Con el banco: la entidad no queda obligada por la adjudicación ni por el pacto interno entre los excónyuges. Para que el prestatario saliente quede liberado, la entidad debe consentir expresamente la sustitución del deudor, como exige el art. 1205 del Código Civil.

En otras palabras, una persona puede dejar de ser propietaria de la vivienda y seguir respondiendo frente al banco si continúa figurando como prestataria. La adjudicación, la asunción interna de la deuda y la liberación bancaria son decisiones diferentes y deben coordinarse.

Quién asume el pago de las cuotas en el día a día es otra cuestión, que tratamos en nuestra guía sobre hipoteca después del divorcio.

¿Qué ocurre si no estamos de acuerdo sobre cuánto vale la vivienda?

El desacuerdo sobre el valor es habitual y no obliga a aceptar la primera cifra planteada. Antes de abandonar la negociación, puede ser útil:

• Encargar una tasación o valoración profesional.

• Acordar una valoración conjunta o un perito elegido entre ambos.

• Fijar un criterio objetivo de valoración y una fecha de referencia.

• Comparar propuestas con la documentación de la deuda pendiente y los ajustes patrimoniales que se hayan identificado.

Si no se alcanza un acuerdo, podrán valorarse las vías jurídicas disponibles. Pero, antes de llegar a ese punto, suele ser más eficaz conocer con precisión cuál es la posición económica real de cada parte.

Resumen: el orden correcto para calcular cuánto pagar

En el supuesto orientativo, el recorrido adecuado no es empezar por la cifra que uno quiere pagar. Es seguir esta secuencia:

1. Valorar la vivienda.

2. Identificar los derechos o porcentajes de cada parte.

3. Comprobar la deuda pendiente.

4. Detectar posibles ajustes patrimoniales.

5. Calcular la posición económica de cada uno.

6. Negociar la adjudicación.

7. Comprobar con el banco la situación hipotecaria y si acepta liberar al otro prestatario.

Fijar una cantidad y revisar la documentación después puede llevar a negociar desde una posición incorrectamente calculada. Por eso el orden útil es analizar, valorar, calcular y negociar, en ese orden.

¿Necesita calcular la compensación por la vivienda?

L&B Abogados, despacho de derecho de familia patrimonial en Valdemoro (Madrid), analiza la vivienda y las partidas necesarias antes de plantear una adjudicación o una negociación. Cuando la vivienda tiene un valor relevante, existe hipoteca, hay aportaciones distintas u otros elementos patrimoniales, el objetivo es conocer la posición jurídica y económica del cliente antes de decidir una cifra. Puede solicitar una primera consulta a través de nuestra página de contacto.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagarle exactamente la mitad del valor de la casa?

No necesariamente. Para saber cuánto pagar al otro cónyuge hay que considerar el valor actual de la vivienda, la participación que corresponda a cada parte, la deuda pendiente y los posibles ajustes patrimoniales.

¿Se descuenta la hipoteca pendiente?

La deuda pendiente suele ser un elemento esencial para valorar la posición económica de cada parte. Cómo se imputa en la operación dependerá de la titularidad, del acuerdo y de la situación hipotecaria.

¿Puedo quedarme con la vivienda si el banco no quiere quitar a mi expareja de la hipoteca?

La adjudicación de la propiedad puede acordarse entre las partes, pero no libera por sí sola a la otra persona frente al banco. Debe comprobarse si la entidad acepta modificar el préstamo y liberar al prestatario saliente.

¿Qué ocurre si no nos ponemos de acuerdo con el valor de la vivienda?

Puede recurrirse a una valoración profesional, a una tasación o a un criterio objetivo pactado. Si no hay acuerdo, deberán valorarse las alternativas jurídicas aplicables.